オフィス物件探しを始める前に整理したい基本事項
オフィスの賃貸物件を探す前に、自社が置かれている状況と今後の成長戦略を言語化しておくと、物件の候補を絞り込みやすくなります。
事業フェーズを明確にする
- スタートアップ・少人数フェーズ：初期コストを抑え、柔軟な増床が可能なスモールオフィスが◎
- 成長・拡大フェーズ：立地とブランディングを重視し、来客動線や拡張余地がある物件を検討
- 成熟・安定フェーズ：BCP（事業継続）視点で耐震性や設備を重視し、長期契約による賃料交渉も視野に
必要な延床面積を算出する
- 従業員数 × 1人あたりの基準面積（目安は3〜5㎡）を計算
- 将来の増員計画を加味し1.2〜1.4倍の余裕を持たせる
- 会議室・倉庫・休憩スペースなど、共用部の専有面積も忘れずに加算
主要なオフィス賃貸検索ルートとそれぞれの特徴
不動産ポータルサイトを活用する
- メリット：24時間いつでも検索でき、図面・写真・賃料相場を比較しやすい
- デメリット：人気物件は掲載前に成約済みとなるケースも多い
- 活用ポイント：エリア・広さ・坪単価でアラートを設定し、毎日更新をチェック
専門仲介会社に依頼する
- メリット：非公開物件や条件交渉のサポート、法務チェックなどプロの目線が得られる
- デメリット：仲介手数料（賃料1か月分前後）が発生
- 活用ポイント：物件条件・予算・入居希望時期を具体的に共有し、情報のミスマッチを防ぐ
地場の不動産オーナーと直接交渉する
- メリット：中間マージンが抑えられ、柔軟な条件変更に応じてもらえる場合がある
- デメリット：契約業務や修繕交渉を自社で行う負担が大きい
- 活用ポイント：地域の商店街組合・不動産交流会に参加し、オーナーとのパイプを構築
オフィス探しでよく寄せられる質問と解決策
神戸エリアでオフィスを探す企業から寄せられる代表的な悩みと、その解決策をまとめました。
「適正な賃料相場が分からない」
- 三宮・元町・西区など主要エリアの平均坪単価を把握する
- 同規模・同築年数の事例を3件以上比較し、相場感を養う
- 坪単価に含まれる共益費やサービス料の内訳を確認する
「内見時に見るべきポイントが曖昧」
- 動線と採光：レイアウト変更の自由度を確保
- 床仕様とOAフロア：配線計画と将来の増員に備える
- 設備更新履歴：空調・電気設備の耐用年数を確認
「契約後の追加コストが心配」
- 敷金・礼金の返還条件と償却条項を明文化
- 原状回復範囲を図面付きで合意し、解体費用の負担割合を決定
- 更新料や中途解約違約金を事前に交渉し、書面に残す
内見時に必ずチェックしたい10のポイント
- 最寄駅からの導線と雨天時のアクセス
- エントランスと共用部の清潔感・管理体制
- 天井高（基準は2.6m以上あると開放感UP）
- 床荷重とOAフロアの有無
- 空調の方式（個別空調 or セントラル）
- 自然光の取り込みと照度バランス
- トイレ・給湯室の位置とスペック
- 通信インフラ（光ファイバー・5G対応）
- 防災・BCP設備（非常用発電機・耐震等級）
- 入退館セキュリティ（ICカード・監視カメラ）
賃貸契約前に確認すべきコストと法律
初期コスト
- 敷金・保証金：賃料の6〜12か月分が目安、返還条件をチェック
- 礼金・仲介手数料：各1か月分前後が一般的だが交渉余地あり
- 内装工事費：造作範囲を明確にし、原状回復義務を事前に確認
ランニングコスト
- 共益費・管理費：エレベーターや共用部電気代を含む
- 電気・空調・通信費：テナント負担かビル一括かで変動
- 更新料・解約予告期間：契約期間や中途解約違約金を確認
法律・契約条項
- 賃貸借契約の種類（普通・定期借家）と契約期間
- 用途地域・消防法など業種制限
- 原状回復範囲とガイドライン適用可否
オフィスレイアウト神戸のワンストップサポート
当社では、物件探しから入居後の運用まで一貫してご支援します。
- オフィスの物件探し：非公開物件もご提案し、条件交渉を代行
- オフィスレイアウト設計：動線解析とゾーニングで生産性を最大化
- オフィス内装・電気・空調工事：自社施工でコストを最適化
- OAフロア・配線・LAN工事：ITインフラをワンストップで整備
- オフィスセキュリティ：入退室管理・監視カメラシステムを提案
- 原状回復・移転業務：入退去で発生する煩雑な工程をトータル管理
まとめ
オフィス物件の賃貸は、理想の立地・コスト・スケジュールを満たす候補をいかに早く見つけ、条件交渉と契約リスクを最小限に抑えられるかが鍵です。よくある悩みを先回りして解決策を準備し、専門家の知見を取り入れることで、失敗のないオフィス移転を実現できます。
オフィスレイアウト神戸では、不動産専門業者と連携しておりますので、物件選定からレイアウト・内装工事・ITインフラ整備までワンストップで対応。まずはお気軽にご相談ください。
